Nos propositions 2009 (en ligne depuis 2007)
Comme vous le constatez nous sommes aussi une force de proposition et pas seulement une opposition systématique,
Avec notre proposition sur le ménage et sur l’eau froide, on avoisine déjà les 500.000 €
d’économies possibles sans investissements supplémentaires !!!!
L'ARC et le Grenelle de l'environnement
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Une pression constante doublée d’une information pertinente par voie de tract
sur des sujets passés sous silence nous permet de faire avancer les choses timidement.
Notre objectif reste d’avoir une gestion en faveur des résidents et
non plus des bailleurs appuyée par une renégociation sérieuse sur tous les postes
de dépenses avec ce syndic ou un autre ci celui-ci ne fait pas les efforts nécessaires !
Certaines propositions que nous avions faites depuis 2005 ont été reprises :
- les négociations sur le chauffage (le syndic n’avait pas négocié depuis longtemps avec Elyo):APRES LA SIGNATURE du contrat proposé par COFELY-ELYO,
car tant que contrat non signé les baisses promises ne serons pas appliquées!!!
- les études sur la sortie Elyo mêmes incomplètes et orientées (on nous jurait que c’était impossible). et nous devons persévérer dans cet objectif.
- le principe du crédit pour les travaux (même si refusé par les bailleurs)
Le vote électronique semble acquis, il faut juste que l'entreprise choisie vienne avec un matériel plus performant afin d'accelerer la connaissance des résultats et l'opération de vote.
- la révision de notre règlement de copropriété:
Ce qui nous rend vulnérables à tout copropriétaire souhaitant contester certaines clauses devenues abusives ou obsolètes telle la répartition des charges par tantième au lieu du principe d’utilité (tout particulièrement sur les ascenseurs : les occupants du 3ème ne doivent pas payer aussi cher que ceux du 9ème et 10ème, tout comme les copropriétaires qui ont double vitré ne devraient pas payer les même charges chauffage même en indivision !)
Le ménage :
Ce poste nous coûte 678.996€, y compris les nettoyages courettes (960€ chaque)
Après un rapide calcul nous arrivons à la conclusion suivante.
INTERNALISER CE POSTE nous permet d’économiser plus de 200.000 € !
D’avoir un personnel disponible et gérable selon nos besoins.
De ne plus partager ce personnel avec d'autres résidences au gré des besoins du prestataire (arenett ou autre)
Le calcul :
Coût moyen d’un salarié sur la résidence : 85€/jour charges comprises ! (Nous doutons que les employés d’arenett actuels soient payés à ce niveau)
85 X 365 X 14 (nombre d’employés dont le chef d’équipe) = 434.350€
(Le fait de multiplier par 365 nous permet d’intégrer les remplacements d’été)
Donc une économie de 244.000 € bruts (sans les produits d’entretien)
Le choix devrait être vite fait : même si cela nous gonfle la masse salariale,
c’est le syndic qui gère celle-ci, cela fait partie de ses missions.
Les courettes : la surfacturation !
ARENETT nous a facturé 950,82 € le nettoyage d’une courette; si nous reprenons le calcul suivant les bases ci-dessus, cela nous donne :
- un employé : 85€
- un nettoyeur haute pression loué 110 €/jour (le plus cher à eau chaude)
Nettoyage en une journée : 195 €
Nettoyage en une journée
avec 2 employés : 280 €
Le coût des produits d’entretien n’est pas déterminé mais ils ne doivent certainement
pas coûter 670€ par courette ni même 244.OOO€ pour l'ensemble du ménage !
TRES LOIN DES 950€ ! Cela nous rappelle un peu le souterrain payé TROIS fois le prix (contre devis a l'appui).
Faut-il d’autres calculs pour réfléchir ?
Eau froide
Ce poste est démesuré ! Et ce n’est pas le grand bassin et le peu d’arrosage des massifs
floraux qui est la cause de cet excès !
Nous estimons que la consommation des ménages est de 85%, les 15% restants sont à répartir entre le ménage,
le nettoyage des poubelles (quand il est fait !) l’arrosage des massifs floraux et le grand bassin.
Il ne faut pas oublier que les espaces verts, le bassin et nos plantations sont pour beaucoup dans le prix acceptable de nos biens,
sans eux nous aurions une perte bien plus importante sur nos patrimoines .
Nous proposons donc de soumettre une nouvelle fois l’installation des compteurs individuels d’eau froide à l’assemblée,
car après avoir lu plusieurs études, comparé différentes installations, il est constant que :
• l’installation de compteurs d’eau froide fait baisser la consommation générale de 1 à 3 fois ;
• d’où une économie possible de près de 300.000 € !
• par ailleurs, on sait que tout ce qui n’est pas quantifié, facturé individuellement, pousse au gaspillage : par exemple une chasse d’eau qui fuit non remplacée, un robinet non réparé ou laissé ouvert sans raisons.
La réduction de consommation et les économies qui en résulteraient couvriraient largement le coût de l’installation et des relevés d’où une économie certaine sur nos charges.
La facturation individuelle reprendrait donc le principe du paiement au prorata des consommations comme pour l’eau chaude.
Les orientations sur le chauffage
Il est totalement illusoire d’espérer une baisse significative du poste
chauffage sans investissements. D’autre part, si nous sortons du système ELYO même
partiellement, nous allons investir sur un minimum de 15 ans !
Il nous faut donc regarder loin en avant et ne pas se contenter de la situation actuelle.
A l’encontre de notre fournisseur d’énergie il a été constaté plusieurs anomalies graves :
- paiement abusif de frais d’amortissement sur le dernier contrat signé en 2001.
(Récupérés partiellement seulement par des avoirs minimes aux regard des sommes versées)
- évidence d’abus de monopole par un constat de prix 30% plus cher que la moyenne des 100 fournisseurs de chaleur IDF
- la comptabilisation approximative de nos consommations chauffage (certains compteurs ne fonctionnent pas !)
Tout ceci est une rupture de contrat !
Malgré toutes ces évidences l'ex syndic a refusé de taper du poing sur la table au contraire d’autres résidences alentour et de municipalités (Clichy entre autres) pour dénoncer le contrat et obtenir le remboursement intégral des sommes indûment perçues ainsi qu’une tarification en accord avec les prix moyens IDF.
ELYO a sur le point de la TVA réduite des difficultés d'application ! (il l'oublie souvent)
aucune négociation sur les tarifs eux-mémes n'a véritablement été menée
Les différentes réflexions sur ce sujet font apparaître plusieurs orientations et propositions que nous développons ci-dessous.
A vous de choisir en assemblée !
Nous proposons, Vous choisissez ! C’est notre devise, car notre avenir, ce sont nos charges à tous!
Chauffage collectif : remise à niveau de nos sous-stations. (500€ /lot mais non chiffrée avec exactitude)
La remise à niveau de nos sous stations est primordiale si nous restons en chauffage collectif : Un chauffage tire le principal de son efficacité de sa performance et de sa réactivité de sa régulation (gestion des courbes de températures).
Sans ELYO (les improbables chaudières en terrasses) : plus de 7.000 €/lot environ.
(Amortis sur 7ans cela fait 1000 € de charges en plus annuellement (+250€/trimestre), de plus les premières années on risque de payer nos chaudières et ELYO le chantier vu son importance n’étant pas fini en 7 mois !)
Il est parfaitement possible de produire notre eau chaude sur la base du principe actuel : échangeur instantané en sous station. On se demande d’où vient l’idée saugrenue de notre expert qui nous imposerait des ballons en appartement !
Le remplacement total de notre matériel s’impose : échangeur chauffage, eau chaude et pompes ainsi que les systèmes de sondes de température extérieure.
Avec ELYO :
la remise à niveau de nos sous stations reste une obligation.
Il faut en profiter pour reprendre à notre compte les échangeurs eau chaude et chauffage appartenant à ELYO et en confier les entretiens à une société extérieure.
Et on garde la production d’eau chaude en sous station !
Elyo, en position de monopole, est obligé de nous fournir la vapeur, et il ne serait plus que fournisseur d’énergie, sans action sur les investissements réalisés par nous-mêmes (il n’a aucun intérêt à nous installer des matériels performants et son contrat d’entretient est à tarif prohibitif).
La baisse de degrés de chauffe :
Une orientation rapide consisterait à chauffer à une température minimum (15° par exemple), laissant les copropriétaires ajuster leur température au niveau désiré par chauffage électrique, ceci aurait pour avantage (pour ceux qui ont investi dans le double vitrage) de bénéficier des économies générées par leur installation.
Pourquoi un complément électrique ?
(les radiateurs sont devenus très performants et restituent plus de KW chaleur que de KW électrique consommé, ils économisent plus de 1,5 fois la consommation par raport aux anciens matériels)
L’électricité est beaucoup plus stable en augmentation,(nous sommes au niveau national autosuffisants et le prix du KW/H ne subit pas ou peu les incidences internationale. De plus cette énergie semble être privilégiée pour l’avenir voir encouragée.
Nos gaines d’évacuation sont souvent obstruées, modifiées au fil des transformations effectuées par les copropriétaires successifs, rendant impossible l’installation de systèmes à combustion et évacuation des gaz brûlés sans mise en péril de la sécurité des personnes (émanation de monoxyde de carbone) .
Le chauffage électrique : 3.000 €/lot environ (mise aux normes des compteurs et des lignes d’alimentation des sources de chaleur comprise).
Cette solution reste notre préférée car elle regarde vers l’avenir et prend en compte le coût des énergies fossiles (gaz, pétrole) qui seront taxées de plus en plus lourdement et en augmentation constante (voir les liens sur les indices en page chauffage).
Cette solution est rentable en regard de ce que nous fournit ELYO.
De plus, ce type de chauffage rentabilise les équipements double vitrage et d’isolation, il est anormal que les copropriétaires ayant investi dans cet équipement ne récupèrent pas les économies qu’ils sont en droit d’attendre
Qu’ils soient pénalisés dans le futur malgré leurs efforts financiers
Le double vitrage et la facture chauffage :
Sans sortir de l’indivision, on peut envisager une baisse de charges chauffage, pour les copropriétaires ayant investi, au prorata des performances des équipements installés sur le principe de la répartition des charges à l’utilité, nouvelle règle mise en application par la loi SRU 2000 et jamais appliquée sur notre résidence (voir les charges ascenseurs).
Pouvoir faire des économies incitera les copropriétaires à s’équiper.
Nous devons tout faire pour mutualiser le coût de cet équipement privatif au même titre que pour un ravalement pour différentes raisons :
- les économies réalisées seront largement supérieures aux frais de crédits
- la conformité des façades
- le prix moindre de cet équipement commandés en masse doublés des crédits d'impots s'y rapportant
- l’isolation globale des bâtiments
- l’obligation programmée dans un avenir proche d’isoler nos bâtiments (à ce moment-là les prix vont exploser)
Nos parkings
Ils sont régulièrement squattés par des véhicules extérieurs à la résidence, de nombreuses épaves aussi encombrent nos espaces.
Nous devons donc réagir énergiquement pour de nouveau profiter de nos stationnements ; la politique d’enlèvement des épaves est loin d’être satisfaisante, le syndic et le commissariat se renvoyant la balle.
La fermeture par borne automatique est un projet en cours d’élaboration à l’initiative d’un conseiller syndical ; celui-ci n’en est encore qu’au stade des études, différentes difficultés ce faisant jour :
- nombre de places inférieur au nombre de lots, mais ce n’est pas vraiment un frein : rue de la la pépinière (dans les HLM) une barrière a été installée et un pass par foyer fourni (quand il y a de la place vous en bénéficiez, sinon vous ressortez) cette méthode libère quand même des places ;
- comme pour toute restriction d’accès, les bornes demandent un vote à l’article 25 par les riverains du parking concerné (2/3 de « pour » nécessaires), comme pour les interphones ;
- Les frais d’installation et d’entretien ne sont répartis que sur la partie de la copropriété concernée par le parking en question.
Nous proposons, dans un premier temps :
Outre la pose prochaine de panneaux d’interdiction de stationner plus gros et mieux disposés, la création d’une vignette de couleur spéciale pour les résidents, dont les modalités de retrait auprès des gardiens pourraient être les suivantes :
- présentation de la carte grise du véhicule avec l’adresse du propriétaire sur la résidence ;
- ou présentation d’une feuille de charges ;
- ou d’une quittance de loyer.
Cette méthode a déjà existé au début de la résidence.
Les gardiens, au fur et à mesure de leurs déplacements, pourraient apposer (discrètement) sur les pare-brises des véhicules non munis de vignettes une note rappelant les modalités d’obtention de la fameuse vignette, complétée d’un rappel du caractère prive du parking.
Ceci devrait limiter les stationnements sauvages.
La fibre optique
NUMERICABLE a procédé à l'installation de la fibre optique sur notre résidence.
cette mise a niveaux est faite jusqu'en pied de batiments (bornier exterieur de distribution),ce qui évite une intervention dans nos gaines montantes
.
- dans le cadre du plan fibre du conseil général, un opérateur a contesté cette décision pour attribution abusive
(un seul opérateur bénéficie de ce plan) ;pour l'instant nous n'avons aucunes nouvelles de cette action.
- il est question qu’obligation soit faite à l’opérateur-installateur de partager son réseau avec ses concurrents.
Actuellement, nous sommes, sur le câble, captifs d’un seul opérateur ! Cette situation se renouvellerait avec la fibre optique.